Mietpreisbremse

Mit der Mietpreisbremse sorgen wir dafür, dass künftig insbesondere in begehrten Wohnlagen Mietpreissprünge von 20, 30 oder mehr Prozent verhindert werden. Denn auch in Zukunft sollen sich Normalverdiener Wohnraum in diesen Lagen noch leisten können. Daher sehen die Neuregelungen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

  • Häuserzeile in der Kölner Hüttenstraße (Ehrenfeld). (Foto: dpa/picture alliance)

Die Länder werden ermächtigt, für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Um Investitionen in Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht zu unterbinden, werden neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Und es ist auch vorgesehen, dass eine zulässig vereinbarte Miete auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden darf. Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.

Im Maklerrecht verankert ist das allgemein akzeptierte Prinzip: "Wer bestellt, der bezahlt". Dadurch soll künftig sichergestellt werden, dass diejenige Partei, die die Leistung eines Maklers veranlasst, auch verpflichtet sein soll, die anfallenden Maklergebühren zu zahlen. Das ist in der Praxis meist der Vermieter, der mit Hilfe eines Maklers einen neuen Mieter sucht. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er künftig auch den Makler bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten wird dieses Prinzip Bedeutung erlangen.

Mit den Maßnahmen schaffen wir einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen der Vermieter und der Mieter.

Grafik: Mehr Menschen in NRW profitieren seit 2016 vom neuen Wohngeld
Grafik: Mehr Menschen in NRW profitieren seit 2016 vom neuen Wohngeld

Seit dem 1. Januar 2016 finanzieren wir die Wohngelderhöhung von Bundeswohnungsministerin Barbara Hendricks (SPD) landesseitig mit zusätzlich 70 Millionen Euro jährlich mit. Davon profitieren rund 220.000 Empfängerhaushalte in ganz NRW, insbesondere Rentnerinnen und Rentner sowie Geringverdiener wie Alleinerziehende. Mit der Wohngeldnovelle wird erstmals seit dem Jahr 2009 die Wohngeldleistung erhöht. Wir haben damit auf gestiegene Kaltmieten und Mietnebenkosten reagiert.

Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Seit dem 1. Mai 2013 können zwar die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die so genannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt aber nicht beim Vertragsschluss für Wiedervermietungen. Sie regelt auch nur, in welcher Geschwindigkeit eine Miete, vor allem in sehr alten Mietverträgen, bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichs-miete angehoben werden darf. Für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung hilft das nicht weiter.

Aktueller Stand

Seit dem 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse vom Bund verabschiedet. Seitdem können die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Preisbremse verhängen. Die Mieten in neuen Verträgen dürfen dann nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Außerdem muss kein Vermieter seine bisher verlangte Miete senken. Als erstes Bundesland hatte Berlin diese Preisbremse eingeführt. Wir folgten zusammen mit Hamburg und Bayern.

Ein Rechenbeispiel

Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem "Szenegebiet" entwickelt hat, betrug 5,50 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 9,00 Euro pro Quadratmeter erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete, die im örtlichen Mietspiegel dokumentiert ist, (nur) bei 6,00 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung A nun (nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse) wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 Euro pro Quadratmeter anheben. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten also gedämpft.

Wie lange gilt die neue Regelung?

Die Ermächtigungsgrundlage für die Länder zur Mietpreisbremse wird auf fünf Jahre befristet. Sobald die Regelungen zur Mietpreisbremse mindestens drei Jahre gelten, wird die Bundesregierung den Wohnungsmarkt genau ansehen und untersuchen, ob die Regelung ihren Zweck erfüllt und weiter notwendig ist. Die Länder können also ab Inkrafttreten des Gesetzes bis einschließlich 31.12.2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als "angespannter Wohnungsmarkt" ausgewiesen wird. Aber: Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Ermächtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam.

Mietpreisbremse in NRW bereits seit Juni 2014

Das Landeskabinett hat bereits zum Juni 2014 auf Vorschlag des Bauministeriums eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge beschlossen. Nach dieser Verordnung wird die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 Prozent begrenzt. Die Verordnung trat zum 1. Juni in Kraft.

In den Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten sind die Mieten in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Mieten müssen aber bezahlbar bleiben. Deshalb haben wir jetzt eine erste Mietpreisbremse eingeführt. Niemand soll wegen drastischer Mieterhöhungen aus seiner Wohnung und aus seinem Quartier verdrängt werden.

Durch ein Gutachten ließ das Bauministerium die Wohnungsmarktdaten analysieren, um die Gebiete zu identifizieren, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Im Ergebnis der vom Hamburger Institut F+B erstellten Studie erfüllen 59 Gemeinden in NRW die Voraussetzungen für eine Absenkung der Kappungsgrenze. Für diese Gemeinden kann eine derzeitige und zukünftige Wohnungsmarktenge gemäß § 558 Absatz 3 BGB unterstellt werden. Mit der Mietpreisbremse werden dort Mieterhöhungen auf 15 statt 20 Prozent innerhalb der nächsten drei Jahre gedeckelt. Der Verordnungsentwurf war im Vorfeld mit den kommunalen Spitzenverbänden sowie den wohnungswirtschaftlichen Verbänden und den Mietervereinigungen erörtert worden.

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